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中国城市房地产分析

简介 到2018年中国房地产似乎出了大问题,有的地方开始调控政策,海南的限购,西安却开始吸引人才计划,2018年一个季度人口增加30万,3%,房价也随之猛烈上涨。 有的人说房地产要崩盘了,不是政府压着早就破了; 有的人说中国的房地产泡沫不是全局现象,泡沫不大,而且政府控制着不可能破灭,如果政府不控制,涨的更厉害。 政府主流媒体的认为现在买房都是刚需,政府不能让房价迅速上涨。 那么这么多观点究竟谁说的对? 先分析以下是否是刚需,如果是的话为什么要调控呢? 刚需指的是需求大,但是供应少。按照市场规律,这时候价格会上涨,供应会随之增加,供应增加以后价格会下降,最终达到一个平衡的状态。所以如果是刚需的话,政府采取的方式应该是提高供应,方法是地方政府批更多,更便宜的地给开发商。但是,政府现在批的地没有增加很多(全国的开工面积是增加的2017 年1.7B平米, 2010年1.6B平米;北京2017年新开工12M平米,2008年11M平米),主要采取的方式是限制贷款,限制购买,和限制价格的三限制政策。 为什么会这样?一种可能是刚需是假的。造成需求大的原因有:人口增长(中国城市化不可避免的,城市人口从10%到60%;资源分配集中在大城市,更多的医疗,学校,工作,基础设施,北京2010年大约20M,现在21M,2000只有13M);收入增长(收入在过去二十几年里面翻了十倍,有些地方房价也涨了10倍,有的地方涨的更多);租房价格增长(alternative)(北京租金2016大约71每平米,2018年88每平米, 2008年大约53每平米)。 注意中国的平均数据不能反应各地的实际情况。 拿全国的数据来说,先分析以下需求,首先是人数增长,2013年城镇人口731M, 2017年813M,增长了11%。房地产竣工面积非常稳定大约每年0.7B平米,按照每个城市人均30平米计算,80M的新增人口需要2.4B平米的住房。销售面积每年都超过1B平米,并且统计局表明销售面积不包括二手房,因为期房预售的情况比较普遍,房子还没竣工就卖了。所以等于说这五年卖了超过5B平米的房子,但是需求只有2.4B。 原因之一应该是已有住房的人,想要更多的人均住房面积,住更大的房子。平均到2013年731M的城市人口上每个人增加了3平米,似乎也是合理的。目前城市人均住房面积大约是36平米,2012年32平米,基本和之前估

如何提高员工的积极性

记得小时候学过,中国采取的是按劳分配,多劳多得,少劳少得。但是作为社会主义国家,如果多劳动的人赚到的钱多了,不能用来购置资本,所以只能用来消费,可以租更大的房子,买更好的汽车,吃更好的食物。 一开始在大公司上班,公司采取的是年薪加奖金制度。年薪部分是固定的,干多干少都是一样的钱,奖金部分是根据每个人的贡献多少决定的。但是有意思的是,干的多的人奖金有15%,干的少的人也有10%,如果非常差的人会被开除。这样就打击了有能力多付出员工的积极性,所有的人都会趋向于平庸。其实评价一个人付出多少是很难的,尤其是技术性,创造性的工作。对于一个普通生产工人来说,可以用他生产产品的数量来发工资,比如富土康张全蛋一天组装一个手机10块钱,这样就促进了他的积极性。 对于创造性的工作怎样衡量呢?一种方法是同级评价,让同事之间互相匿名打分。这样也不是完全公平,有可能平时比较活跃的员工会得到跟高的评价,但是并不一定干的最多。这种奖励需要有明显的区分才有效果,比如Netflix,奖金差别非常大,不然大家就会趋向于平均。也可以通过非金钱的奖励,比如更员工评级,并且让干的好的员工做管理上或者技术上的领导。当前不需要任何奖励,可以画饼充饥。聪明的员工应该衡量这张饼画的有多大,实现的可能性,以及自己当前的损失做一个对比。比如阿里的蔡崇信选择阿里放弃500万年薪。