中国城市房地产分析

简介 到2018年中国房地产似乎出了大问题，有的地方开始调控政策，海南的限购，西安却开始吸引人才计划，2018年一个季度人口增加30万，3%，房价也随之猛烈上涨。 有的人说房地产要崩盘了，不是政府压着早就破了； 有的人说中国的房地产泡沫不是全局现象，泡沫不大，而且政府控制着不可能破灭，如果政府不控制，涨的更厉害。 政府主流媒体的认为现在买房都是刚需，政府不能让房价迅速上涨。 那么这么多观点究竟谁说的对？ 先分析以下是否是刚需，如果是的话为什么要调控呢？ 刚需指的是需求大，但是供应少。按照市场规律，这时候价格会上涨，供应会随之增加，供应增加以后价格会下降，最终达到一个平衡的状态。所以如果是刚需的话，政府采取的方式应该是提高供应，方法是地方政府批更多，更便宜的地给开发商。但是，政府现在批的地没有增加很多（全国的开工面积是增加的2017 年1.7B平米, 2010年1.6B平米；北京2017年新开工12M平米，2008年11M平米），主要采取的方式是限制贷款，限制购买，和限制价格的三限制政策。 为什么会这样？一种可能是刚需是假的。造成需求大的原因有：人口增长（中国城市化不可避免的，城市人口从10%到60%；资源分配集中在大城市，更多的医疗，学校，工作，基础设施，北京2010年大约20M，现在21M，2000只有13M）；收入增长（收入在过去二十几年里面翻了十倍，有些地方房价也涨了10倍，有的地方涨的更多）；租房价格增长(alternative)（北京租金2016大约71每平米，2018年88每平米， 2008年大约53每平米）。 注意中国的平均数据不能反应各地的实际情况。 拿全国的数据来说，先分析以下需求，首先是人数增长，2013年城镇人口731M, 2017年813M，增长了11%。房地产竣工面积非常稳定大约每年0.7B平米，按照每个城市人均30平米计算，80M的新增人口需要2.4B平米的住房。销售面积每年都超过1B平米，并且统计局表明销售面积不包括二手房，因为期房预售的情况比较普遍，房子还没竣工就卖了。所以等于说这五年卖了超过5B平米的房子，但是需求只有2.4B。 原因之一应该是已有住房的人，想要更多的人均住房面积，住更大的房子。平均到2013年731M的城市人口上每个人增加了3平米，似乎也是合理的。目前城市人均住房面积大约是36平米，2012年32平米，基本和之前估算的数据吻合。另一个原因就是投资买房，腾讯的数据认为空置率超过20%（不知道怎么得到的数据）；西南财经大学，中国家庭金融调查中心认为2014，年空置率超过20%。 另外2017年施工面积5.3B，按照每人36平米计算，还可以容纳140M的人，加上之前的813M人口，就是950M。假设中国人口顶峰是1.5B。那么这些房子可以让城镇人口达到950M/1.5B = 63%。 那么房子的价格超过购买力了吗？全国城镇平均工资67K，房价平均7K每平米，三口之家，夫妻都工作一年134K，假设住100平米的房子，价格700K，首付140K，贷款560K，三十年贷款，一个月大约需要还贷3K，每个月工资11K，扣除税和其他五险一金，剩余8.8K。我认为七千的房价基本上就到了还贷极限了。这个水平和美国类似，平均每户收入56K每年，平均房价220K，每月房贷1.2K，税后工资4K。 综上，2017年国家统计局显示房地产销售面积1.6B平米，按照一个人需要36平米计算，可以容纳44M新增的城市人口，但是一年城市人口只增加16M，在工资水平没有特别提高的情况下。全国平均数据房地产确实是有大泡沫。假设空置率20%（美国大约5%空置率）是真的，就大约有4.8B平米空置，那么加上在建设的5.3B平米，就有超过10B平米的房子，能大约容纳300M的人，城市人口可以达到1.1B，假设中国总人口七年之后是1.5B。即使现在不建造新的房子了，城镇人口也可以达到73%，就可以达到中等发达国家水平了（世界前50，美国大约是80%）。如果还按照现在的销售速度，5年之后中国的城市住房数量就可以容纳1.2B，达到美国的水平了。10年之后就可以达到100%的城市人口容纳量了。这样看刚需真的是假的，至少刚需不是很强烈。当然这只是全国平均数据，具体到每一个地方就不一样了。 总结 那么为什么要骗我们呢？房价不能变换太大会引起社会动荡，如果不控制很有可能房价会涨的更猛烈，跌的时候也更凶横，就像93年海南房价。还有一种可能是库存掌握在央企和当权者手里，不能让手上着10B平米的房子跌了。我认为即使是有贪官想要在房地产上捞一笔，中央也不可能因此不顾社会动荡，保持社会稳定还是政府最重要的责任。 附录 央企拿了多少地？ 根据中国日报报道，2010年央企一共卖了28M平米，没有找到2010数据，2011年全国销售面积1B平米，确实是不到3%。根据2017房地产公司排行榜，前140名大约只卖了600M平米的地，可是国家统计局数据2017年全国房地产销售1.4B平米，不清楚剩下的800M平米的地是谁卖的？ 地产占财政收入比例有多高？ 财政部数据，2017国有土地使用权出让，5.2T元，全国财政收入17T元，土地和房地产相关税收1.5T，这两项加起来6.7T就占了财政收入的40%。